Eine vermietete Immobilie birgt immer das Risiko, dass man das Mietobjekt, egal ob Kurzzeit- oder Langzeitmiete, nicht in dem Zustand zurückerhält, in dem man es übergeben hat. Zudem kann es jederzeit passieren, dass Mieter den Mietzahlungen nicht wie vereinbart nachkommen. In solchen Fällen sind Vermieter in der Regel durch die bei Mietbeginn gezahlte Mietkaution (im Gesetz Mietsicherheit genannt) bis zu einem bestimmten Betrag abgesichert. Im folgenden Beitrag klären wir die wichtigsten Fragen zum Thema Mietkautionszahlung und Mietkautionskonto.
Wie hoch darf die Mietkaution sein? Wie muss das Geld angelegt werden? Wann muss es zurückgezahlt werden? Gibt es Alternativen zur ursprünglichen Barmietkautionszahlung?
Ist das Verlangen einer Mietkaution Pflicht?
Nein, das Verlangen einer Mietkaution ist keine Pflicht für Vermieter. Ebenso besteht keine gesetzliche Pflicht für Mieter, eine Mietkaution zu zahlen, wenn es nicht ausdrücklich vor Mietbeginn vertraglich festgelegt wurde.
Es empfiehlt sich jedoch in jedem Fall, egal wie vertrauenswürdig der zukünftige Mieter auch wirkt, eine Mietkaution als Absicherung einzubehalten. Mit der Mietsicherheit können bei Auszug zum Beispiel ausstehende Mietzahlungen, vom Mieter verursachte Mängel und Schäden an der Mietsache und offene Betriebskostennachzahlungen begleichen werden.
Wie hoch darf der Betrag der Mietkaution höchstens sein?
Der maximale Betrag einer Mietkaution für ein Mietobjekt ist gesetzlich festgelegt (zum Gesetzestext).
Nach §551 Abs. (1) BGB darf die Mietkaution „[…] höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“
Mit anderen Worten:
Die Mietkaution bzw. Mietsicherheit darf maximal drei Kaltmieten (d. h. ohne Betriebskosten) betragen.
Der Betrag der Mietkaution kann, muss sich aber nicht am Betrag einer Monatsmiete orientieren, sondern kann frei gewählt werden. Bei der Höhe des Pauschalbetrags gilt allerdings ebenfalls die Regel, dass er nicht höher als drei Monatsmieten ohne Betriebskosten sein darf.
Der Betrag der Mietkaution muss in jedem Fall vertraglich festgelegt werden. Ohne eine vertragliche Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, die Zahlung der Mietkaution zu erbringen.
Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der Mietkaution in drei gleiche monatliche Teilzahlungen aufzuteilen. Die erste Zahlung wird mit der ersten Mietzahlung fällig.
Welche Regeln gelten für das Anlegen der Mietkaution?
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, die vom Mieter gezahlte Mietkaution bei einem Kreditinstitut mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die dadurch entstehenden Erträge (zum Beispiel in Form von Zinsen) stehen zu 100% dem Mieter zu. Beide Vertragsparteien können jedoch (sofern beide Parteien zustimmen) eine andere Anlageform vereinbaren. Hier ist zu beachten, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
Egal für welche Anlageform sich Vermieter und Mieter entscheiden, die Anlage muss, ohne Ausnahme, getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen.
Die Kosten für das Anlegen und Führen der Spareinlage, zum Beispiel in Form eines Mietkautionskontos, trägt der Anleger, in der Regel also Sie als Vermieter. Die Kosten der Auflösung des Kontos können hingegen auf den Mieter abgewälzt werden. Um Streitigkeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, empfiehlt es sich, dies zuvor rechtlich abzuklären und ggf. im Mietervertrag festzuhalten.
Bei der Übernahme der Mietverwaltung für Sie übernehmen wir ebenfalls die Abwicklung und Verwaltung der Mietkaution Ihrer Mietverhältnisse. Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.
Wann muss die Mietkaution an den Mieter zurückgezahlt werden
Gesetzlich gibt es keine genaue Festlegung, wann eine Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden muss. Allerdings gelten gewisse Fristen, bis wann Ansprüche seitens des Vermieters geltend gemacht werden können und somit auch, wie lange die Mietkaution für Ansprüche zurückbehalten werden darf. An diese Fristen sollten sich Vermieter bezüglich der Rückzahlung orientieren.
§548 Abs. (1) BGB
„Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“
Sie haben also als Vermieter laut Gesetz 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit, Zahlungs- oder Schadensersatzansprüche an Ihren Mieter geltend zu machen, und diese mit der Mietkaution zu verrechnen. Nach 6 Monaten verfallen jegliche Ansprüche an Ihren Mieter. Somit gilt, dass die Mietkaution entsprechend spätestens nach 6 Monaten zurückgezahlt werden muss. Die Frist entfällt und die Kaution muss umgehend zurückgezahlt werden, wenn bei Auszug keine Mängel festgestellt wurden und dies durch ein Übergabeprotokoll bestätigt wurde.
Die Frist von 6 Monaten entfällt ebenfalls im Falle von noch offenen, nicht bekannten Betriebskosten. Hier gilt, dass Sie die Mietkaution auch länger als 6 Monate und bis zu einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten dürfen, bis die Betriebskostenabrechnung vollständig vorliegt. Steht der Betrag innerhalb des Jahres nicht fest, dürfen Sie das dreifache der vorab geleisteten monatlichen Betriebskosten von der Mietkaution zurückbehalten. Die Differenz zur restlichen Mietkaution muss umgehend an den Mieter zurückgezahlt werden.
Stellen Sie als Vermieter also stets sicher, Ihr Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses schnellstmöglich auf Schäden zu überprüfen, um Ansprüche innerhalb der Frist geltend zu machen.
Als Mietverwalter unterstützen wir Sie mit vollständigen Übergabeprotokollen und übernehmen für Sie auf Wunsch die Prüfung und Übergabe des Mietobjekt.
Welche Alternativen gibt es zur allgemein üblichen Barzahlung der Mietkaution?
Neben der herkömmlichen Methode, eine Mietkaution in Bar oder per Überweisung zu erhalten, gibt es heutzutage einige Alternativen, die häufig von Mietern vorgeschlagen werden. Eine davon ist die Mietkautionsbürgschaft, bei der eine Versicherung die Bürgschaft, im Falle von Schäden oder Mängel, für den Mieter übernimmt. Jede Methode bietet gewisse Vor- und Nachteile, die individuell abgeschätzt werden sollten. Als Vermieter sollten Sie alternative Methoden nicht kategorisch ablehnen, jedoch sollten Sie sich im Vorfeld detailliert über die von Mietern vorgeschlagene Alternative zur Barzahlung informieren, um Risiken auszuschließen und mögliche Nachteile für Sie abschätzen zu können.
Fazit
Wir empfehlen klar, eine Mietkaution von Mietern zu verlangen. Stellen Sie sicher, die Höhe des Betrags vor Mietbeginn vertraglich festzuhalten und diesen so zu wählen, dass der Betrag für eventuell aufkommende Schäden bei Beendigung des Mietverhältnisses angemessen ist. Achten Sie bei der Höhe und dem Anlegen der Mietkaution auf die gesetzlichen Vorschriften. Sollte Ihr zukünftiger Mieter eine alternative zur Barkaution vorschlagen, informieren Sie sich ausführlich über die Vor- und Nachteile und eventuelle Risiken, bevor Sie der Methode zustimmen.
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